Das Ertragswertverfahren – die Kanzlei Zirlewagen aus München und Freiburg informiert zur Immobilienbewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer

Bei den steuerlichen Bewertungsmethoden für Grundbesitz unterscheidet man zwischen dem Sachwertverfahren (u. a. für selbst genutzte Immobilien) und dem Ertragswertverfahren. Letzteres findet Anwendung für bebaute Grundstücke, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Grundstücksmarkt im Fokus steht (typische Renditeobjekte).
Das Ertragswertverfahren spielt daher vor allem bei Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken eine Rolle, für die sich eine übliche Miete auf dem örtlichen Grundstücksmarkt ermitteln lässt. Unser Steuerberater und unsere Fachberater in München und Freiburg informieren Sie gerne persönlich zum Ertragswertverfahren.

Stufen des Ertragswertverfahrens – unser Steuerberater in München und Freiburg informiert

Beim Ertragswertverfahren unterscheidet man drei Stufen. Zunächst ist der Bodenwert zu bestimmen; Auskünfte über Bodenrichtwerte erteilt der örtlich zuständige Gutachterausschuss. In einem zweiten Schritt ist der Gebäudeertragswert zu ermitteln. Für die Gebäudeertragswertermittlung werden drei Rechengrößen benötigt: erstens der Rohertrag des Grundstücks, zweitens die Bewirtschaftungskosten und drittens der Liegenschaftszinssatz.
Als Rohertrag gilt die Nettojahresmiete, wobei Umlagen nicht zum Rohertrag zählen. Allerdings sind Mieteinnahmen für Stellplätze usw. zu berücksichtigen. Unter Bewirtschaftungskosten versteht man die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Mit Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz gemeint, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Auch zum Zinssatz informieren die Gutachterausschüsse.
Schließlich ergibt sich der Steuerwert einer vermieteten Immobilie aus dem Gebäudeertragswert, der sich errechnet aus dem Gebäudereinertrag (die Differenz aus der Nettojahresmiete minus Bewirtschaftungskosten), multipliziert mit einem bestimmten Vervielfältiger.
Aus der Addition von Bodenwert und Gebäudeertragswert ergibt sich schließlich der maßgebliche Ertragswert (Steuerwert) für das bebaute Grundstück. Dabei ist mindestens der Bodenwert anzusetzen, falls der Gebäudeertragswert negativ oder null ist.

Zu diesem Thema und zu allen steuerrechtlichen Fragen informieren wir Sie gerne persönlich. Unser Steuerberater und unsere Fachberater und unser Steuerberater in München und Heitersheim bei Freiburg beraten Sie nach einer Terminvereinbarung kompetent und zuverlässig.

zurück zu: Steuernews